Reforma Tributaria 2026 abre nuevas oportunidades para donaciones, inversión y mercado inmobiliario
Tax Alert | Estado de tramitación informado al 5 de agosto de 2026.
La reforma despachada por el Congreso introduce cambios relevantes en materia de donaciones, arriendo de viviendas, contribuciones, grandes inversiones y operaciones inmobiliarias. Varias de estas medidas tendrán una vigencia limitada, por lo que los plazos serán determinantes para evaluar su aplicación.
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La reforma entra en su etapa final de tramitación
El Congreso aprobó y despachó el proyecto el 4 de agosto de 2026. Al día siguiente, el texto fue enviado al Tribunal Constitucional para su control preventivo y se presentaron tres vetos presidenciales sobre materias no tributarias.
Una vez concluida la revisión del Tribunal Constitucional, corresponderá la promulgación de la ley y su publicación en el Diario Oficial.
Ese momento será especialmente relevante, porque desde la publicación comenzarán a contarse varios de los plazos asociados a beneficios y regímenes transitorios contemplados en la reforma.
La rebaja al impuesto a las donaciones abre una ventana de un año
Uno de los cambios más relevantes es la rebaja del 50% del impuesto a las donaciones, beneficio que podrá utilizarse por una sola vez por donante.
El régimen tendrá una duración de un año y comenzará a regir desde el mes subsiguiente a la publicación de la ley. El Servicio de Impuestos Internos contará con 30 días para dictar las instrucciones correspondientes.
La reforma elimina además el trámite de insinuación judicial y permite que la donación pueda financiarse mediante préstamos provenientes de la sociedad donada.
Su aplicación está limitada a legitimarios y asignatarios de cuarta de mejoras y puede alcanzar hasta el 50% del patrimonio del donante.
Para quienes ya se encuentren evaluando procesos de reorganización patrimonial o sucesoria, la duración acotada del beneficio convierte al plazo en un elemento central de la decisión.
El arriendo de viviendas económicas tendrá una tributación de 5%
La reforma establece un impuesto único de 5% para el arriendo de viviendas económicas de hasta 90 metros cuadrados.
El régimen no se limita a la primera vivienda y puede ser utilizado tanto por personas naturales como por personas jurídicas.
Esto amplía su alcance y hace necesario revisar la forma en que se estructura la actividad de arriendo, especialmente en casos donde existe más de una propiedad o una cartera de inmuebles destinada a renta.
Más que un beneficio pensado únicamente para pequeños propietarios, la medida puede tener efectos relevantes en estructuras de inversión vinculadas a renta residencial.
Los adultos mayores podrán acceder a una exención de contribuciones
El proyecto contempla una exención de hasta 100% del impuesto territorial correspondiente a la vivienda principal de adultos mayores.
En casos de copropiedad se exige una participación mínima de 25%.
La exención puede extenderse a estacionamientos y bodegas asociados al inmueble y, bajo determinadas condiciones, continuar produciendo efectos después del fallecimiento del causante.
La reforma también incorpora una regla de fiscalización estricta. Si el beneficio es utilizado sin cumplir las condiciones exigidas, la sanción puede alcanzar el 300% del monto que debió pagarse.
Por ello, la correcta revisión de los requisitos será tan importante como el beneficio mismo.
Los grandes proyectos podrán acceder a estabilidad tributaria por hasta 20 años
Para inversiones de gran escala, la reforma contempla contratos de estabilidad tributaria.
Podrán acceder a este régimen proyectos con una inversión mínima de USD 50 millones, con un plazo máximo de 20 años de certeza tributaria.
La medida reconoce los mismos derechos y requisitos para inversionistas nacionales y extranjeros.
Su importancia está principalmente en la previsibilidad. En proyectos que requieren grandes montos de inversión y períodos extensos de recuperación, la estabilidad de la carga tributaria puede convertirse en un factor relevante al momento de estructurar el financiamiento y evaluar la viabilidad del proyecto.
La exención transitoria de IVA puede impactar operaciones inmobiliarias
La reforma establece una exención transitoria de IVA para determinadas primeras ventas de viviendas.
Se trata de una exención facultativa aplicable a inmuebles que cuenten con recepción municipal anterior a la entrada en vigencia de la ley.
El vendedor mantendrá, además, el derecho al crédito fiscal correspondiente al IVA soportado.
Esta combinación puede generar una oportunidad particular para viviendas ya recepcionadas y pendientes de primera venta.
La aplicación del beneficio deberá analizarse considerando tanto la situación específica del inmueble como la posición tributaria del vendedor.
Los beneficios transitorios tendrán distintos plazos
La reforma contempla varias medidas que deberán ser utilizadas dentro de ventanas específicas.
El Servicio de Impuestos Internos tendrá 30 días para dictar instrucciones sobre el régimen especial de donaciones.
Se establece un período de 180 días para la condonación de intereses y multas asociados a deudas tributarias.
El impuesto sustitutivo de 10% sobre FUR, STUT y retiros en exceso podrá aplicarse durante ocho meses.
Otros beneficios tendrán una duración de 12 meses, entre ellos la rebaja del impuesto a las donaciones, la declaración de bienes en el extranjero y la exención transitoria de IVA en viviendas.
Por su parte, las modificaciones relativas a IDPC, reintegración y régimen DFL2 comenzarán a regir desde el 1 de enero de 2027.
El efecto de la reforma dependerá de cada estructura
Las nuevas reglas no tendrán el mismo impacto para todos los contribuyentes.
Para una familia, la principal oportunidad puede estar en una reorganización patrimonial. Para un inversionista inmobiliario, en la tributación del arriendo o en la venta de determinadas viviendas. Para un proyecto de gran escala, en la posibilidad de asegurar estabilidad tributaria durante un período prolongado.
Por eso, el análisis no debería limitarse a identificar qué beneficios incorpora la reforma.
La decisión relevante será determinar qué medida resulta aplicable, durante qué plazo y cómo interactúa con la estructura patrimonial, societaria o inmobiliaria existente.
La publicación definitiva de la ley y las instrucciones posteriores del Servicio de Impuestos Internos permitirán precisar la aplicación práctica de varias de estas disposiciones.