Derecho inmobiliario y construcción
Un permiso observado o un título sin sanear puede detener un proyecto completo
Asesoramos a inmobiliarias, constructoras, fondos de inversión y propietarios en títulos, contratos, permisos y litigios, para que la estructura legal acompañe el negocio desde la compra del terreno hasta la recepción final.
Leading Firm en Real Estate
Firm to Watch en Litigios
Property Litigation, Chile
+ 26 profesionales
Por qué un error en derecho inmobiliario se paga años después de cometerlo
En derecho inmobiliario los errores más costosos no se ven al firmar. Aparecen cuando el proyecto ya comprometió capital. Una afectación a utilidad pública que el certificado municipal no informó, una servidumbre que no figura en la escritura o un contrato de construcción sin reglas para los atrasos pueden transformar una inversión rentable en un litigio de años.
El caso que representamos contra la Municipalidad de Macul lo muestra con cifras. Nuestro cliente compró un terreno para desarrollar un proyecto inmobiliario apoyándose en certificados de información previa que omitieron la afectación de parte del predio. El error se descubrió recién al ingresar el anteproyecto. El 19° Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda por falta de servicio y ordenó indemnizar el daño. Lea el análisis del fallo en nuestros artículos.
Indemnización ordenada por el tribunal
Superficie afectada a utilidad pública
Valor de compra usado para calcular el daño
Fundamento de la responsabilidad municipal
| Etapa | Sin asesoría preventiva | Con asesoría en derecho inmobiliario |
|---|---|---|
| Estudio de títulos | Sin asesoría preventivaLas observaciones aparecen cuando la propiedad ya se está vendiendo o financiando. | Con asesoría en derecho inmobiliarioSe sanean antes de firmar la promesa, con la cadena de dominio revisada a diez años o más. |
| Certificados y normativa | Sin asesoría preventivaSe confía en el certificado de informaciones previas sin contrastarlo con el plan regulador. | Con asesoría en derecho inmobiliarioCada certificado se revisa junto al instrumento de planificación y los antecedentes del predio. |
| Permiso de edificación | Sin asesoría preventivaLas observaciones de la DOM se responden bajo presión de plazo. | Con asesoría en derecho inmobiliarioIngenieros y arquitectos anticipan las observaciones antes de ingresar el expediente. |
| Contrato de construcción | Sin asesoría preventivaPlantilla genérica sin reglas claras para atrasos, cambios de obra ni garantías. | Con asesoría en derecho inmobiliarioContrato a medida con hitos, multas, retenciones y un mecanismo de solución de controversias. |
| Conflicto con el contratista | Sin asesoría preventivaSe litiga sin evidencia técnica ordenada desde el inicio. | Con asesoría en derecho inmobiliarioLa prueba se construye desde la primera visita a terreno, con peritaje técnico temprano. |
Qué cubre nuestra práctica de derecho inmobiliario y construcción
Trabajamos en cuatro frentes que concentran la mayor parte del riesgo legal de una operación inmobiliaria. Si su proyecto es de renta residencial, revise también nuestra práctica de abogados multifamily.
Estudio y saneamiento de títulos
El problema. Un título con observaciones bloquea una venta, un crédito hipotecario o el ingreso de un socio en el momento menos oportuno.
Cómo lo abordamos. Revisamos la cadena de dominio, los gravámenes, las prohibiciones y las servidumbres, y regularizamos cada observación ante el Conservador de Bienes Raíces antes de comprometer la operación.
El resultado. Un activo que puede venderse, financiarse o aportarse a una sociedad sin sorpresas registrales.
Contratos inmobiliarios y de construcción
El problema. Una promesa ambigua o un contrato de construcción genérico dejan sin regla los atrasos, los cambios de obra y las garantías.
Cómo lo abordamos. Redactamos promesas, compraventas, leasing, arriendos comerciales y contratos de construcción a suma alzada o por serie de precios, con hitos, retenciones y solución de controversias.
El resultado. Contratos que resisten objeciones y reducen la probabilidad de un juicio.
Permiso de edificación y gestión ante la DOM, Seremi y MINVU
El problema. Una observación al permiso de edificación o una recepción rechazada puede detener la obra durante meses.
Cómo lo abordamos. Preparamos el expediente con nuestros ingenieros y arquitectos, respondemos las observaciones con fundamento técnico y jurídico, y recurrimos ante la Seremi o la Contraloría cuando corresponde.
El resultado. Un cronograma de permisos con plazos conocidos y una vía de reclamo preparada.
Litigios y arbitrajes inmobiliarios
El problema. Cuando el conflicto ya apareció, cada semana sin estrategia debilita la posición del cliente.
Cómo lo abordamos. Representamos a propietarios, inmobiliarias y constructoras en juicios por defectos constructivos, incumplimientos contractuales y responsabilidad del Estado, junto al equipo de Litigios y Arbitrajes.
El resultado. Una posición procesal sostenida con prueba técnica desde el primer escrito.
Qué muestran los casos recientes de derecho inmobiliario en Chile y en otros países
Los tribunales chilenos no resuelven siempre igual los errores en certificados municipales. En Macul la municipalidad respondió por su error. En Paredones la carga recayó en la compradora porque el certificado ya existía cuando compró. La diferencia estuvo en los antecedentes que cada parte revisó antes de actuar.
Certificado conocido antes de comprar
La Corte de Apelaciones de Rancagua, con fallo confirmado por la Corte Suprema, validó un decreto de demolición porque el certificado de informaciones previas era anterior a la compra. El tribunal estimó que la compradora debió revisarlo antes de construir.
Certificados invalidados por la propia DOM
La Dirección de Obras inició la invalidación de seis certificados de informaciones previas emitidos entre 2023 y 2024 para un proyecto comercial, alegando errores en la clasificación de una vía. La empresa recurrió de protección ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
Responsabilidad del primer vendedor
El 11° Juzgado Civil de Santiago condenó a una inmobiliaria a pagar $40.000.000 por ruidos y vibraciones que una piscina común transmitía a un departamento, aplicando el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Cómo regulan otros países la responsabilidad en la construcción
Las legislaciones que endurecieron sus reglas lo hicieron después de fallas graves. La lección para un proyecto en Chile es la misma. La responsabilidad por un edificio dura años después de la recepción, y conviene estructurarla en los contratos desde el inicio.
España
Fija plazos de responsabilidad de 10 años para daños estructurales, 3 años para habitabilidad y 1 año para terminaciones, contados desde la recepción de la obra. La acción prescribe en 2 años desde que aparece el daño. Texto en el BOE.
Francia
El constructor responde de pleno derecho durante 10 años desde la recepción. La ley Spinetta de 1978 obliga al constructor a asegurar esa responsabilidad y al dueño de la obra a contratar un seguro de daños que paga las reparaciones sin esperar un juicio.
Reino Unido
Tras el incendio de la torre Grenfell, amplió el plazo para demandar por viviendas inhabitables de 6 a 30 años hacia atrás y a 15 años hacia adelante, desde el 28 de junio de 2022.
Estados Unidos, Florida
Después del colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside, en 2021, exige inspecciones estructurales a los condominios de tres o más pisos al cumplir 30 años y luego cada 10 años.
Chile
El propietario primer vendedor responde por fallas de construcción durante 10 años si afectan la estructura, 5 años si afectan instalaciones y 3 años si afectan terminaciones, con derecho a repetir contra proyectistas y constructores.
Dónde interviene el derecho inmobiliario en el ciclo de un proyecto
Un proyecto inmobiliario pasa por cinco etapas antes de entregarse. Las decisiones legales de las dos primeras determinan cuántos problemas aparecen en las tres últimas. Por eso el estudio de títulos y la revisión normativa del terreno se hacen antes de firmar la promesa, no después.
Títulos, certificados y plan regulador.
Promesa, compraventa y financiamiento.
Anteproyecto, permiso de edificación y observaciones.
Contrato de construcción, garantías y cambios.
Recepción definitiva, venta o arriendo.
Cuándo conviene negociar, arbitrar o litigar un conflicto inmobiliario
No todo conflicto inmobiliario debe terminar en tribunales. La vía correcta depende del contrato, de la prueba disponible y de si la relación comercial debe continuar. Evaluamos las tres opciones con el equipo de Litigios y Arbitrajes antes de recomendar una.
Negociación asistida
Conviene cuando la relación comercial debe continuar y la prueba técnica todavía se puede reunir en conjunto. Es la vía más rápida si ambas partes tienen incentivos para cerrar la obra.
Arbitraje
Conviene cuando el contrato lo pacta y la controversia es técnica. Un árbitro con experiencia en construcción resuelve con reserva y en plazos acotados.
Juicio ordinario
Conviene cuando no hay cláusula arbitral, cuando la contraparte es el Estado o cuando se necesita un precedente. Exige preparar la prueba pericial desde el primer día.
Tres escenarios frecuentes en derecho inmobiliario y cómo se abordan
El secreto profesional nos impide identificar a nuestros clientes. Estos escenarios muestran el tipo de problema que recibimos y la forma en que lo trabajamos.
Una promesa firmada sobre un título con observaciones
La situación. Una inmobiliaria firmó la promesa de compra de un terreno de 3.000 m² y el banco, al estudiar el título, detectó una prohibición vigente y una servidumbre de paso sin inscribir.
El riesgo. El crédito quedó suspendido y la promesa vencía en 60 días.
Cómo se aborda. Negociar una prórroga con el vendedor, alzar la prohibición y regularizar la servidumbre ante el Conservador antes del nuevo plazo.
Un permiso de edificación con observaciones de la DOM
La situación. Un edificio de 12 pisos recibió un acta de observaciones sobre distanciamientos y estacionamientos, tres semanas antes del inicio programado de la obra.
El riesgo. Cada mes de atraso posterga la preventa y encarece el crédito de construcción.
Cómo se aborda. Separar las observaciones que exigen modificar el proyecto de las que admiten una respuesta técnica, y preparar el reclamo ante la Seremi si alguna no tiene fundamento normativo.
Defectos constructivos detectados después de la entrega
La situación. Seis meses después de la recepción definitiva, los propietarios de un condominio reportaron filtraciones en estacionamientos subterráneos y fisuras en muros.
El riesgo. El reclamo puede derivar en una demanda contra la inmobiliaria como primer vendedor.
Cómo se aborda. Levantar un informe técnico independiente, identificar al responsable de cada partida y ejercer el derecho a repetir contra la constructora dentro de los plazos del artículo 18.
Escenarios ilustrativos construidos a partir de situaciones frecuentes en nuestra práctica. No describen a un cliente determinado y no anticipan el resultado de un caso concreto.
¿Tiene una operación inmobiliaria en curso?
Una revisión antes de firmar cuesta menos que corregir un título, un permiso o un contrato cuando el proyecto ya avanzó.
Cómo trabajamos un caso de derecho inmobiliario en tres pasos
El mismo método se aplica a un estudio de títulos, a un permiso de edificación observado y a un litigio por defectos constructivos.
Diagnóstico
Revisamos títulos, certificados, permisos y contratos vigentes. Usted recibe un informe breve con los riesgos priorizados y el costo estimado de no resolverlos.
Estrategia legal
Definimos la vía para cada riesgo. Puede ser sanear un título, redactar un contrato, responder una observación de la DOM o preparar una demanda.
Acompañamiento hasta el cierre
Seguimos el proyecto hasta la escritura, la recepción definitiva o la ejecución del fallo, no solo hasta el primer escrito.
Una práctica de derecho inmobiliario reconocida por Legal 500
De la Maza y Cía Abogados ejerce el derecho inmobiliario y de la construcción desde 1998. El directorio internacional Legal 500 reconoció a la firma como Leading Firm en Real Estate en su edición Chile 2026 y la destacó en 2025 como Firm to Watch en litigios. Global Law Experts la distinguió en 2023 en litigios inmobiliarios.
Nuestros abogados inmobiliarios trabajan con ingenieros civiles y arquitectas del mismo equipo. Esa combinación permite revisar un permiso de edificación o un defecto constructivo con criterio técnico y jurídico a la vez, y sostener un juicio con prueba pericial desde el inicio.
La práctica se coordina con las áreas de Asesoría Corporativa y Financiera y de Litigios y Arbitrajes cuando una operación lo requiere.
Preguntas frecuentes sobre derecho inmobiliario en Chile
Asesora en la compra, venta, arriendo, financiamiento y desarrollo de inmuebles. Realiza estudios de títulos, redacta promesas y contratos, gestiona permisos de edificación ante la Dirección de Obras Municipales y representa a sus clientes en litigios por defectos constructivos o incumplimientos contractuales.
La revisión de la cadena de dominio del inmueble, habitualmente por diez años o más, y de los certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. También verifica la situación municipal del predio. El resultado indica si el título está en condiciones de transferirse o qué observaciones deben sanearse antes.
Primero conviene separar las observaciones que exigen modificar el proyecto de las que solo requieren aclaraciones. Luego se responde dentro del plazo con fundamento técnico y normativo. Si una observación no tiene sustento, puede reclamarse ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo.
El propietario primer vendedor, según el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Responde durante 10 años por fallas estructurales, 5 años por instalaciones y 3 años por terminaciones, y puede repetir contra el constructor y los proyectistas responsables.
Sí. En el caso de Macul, que representamos, el 19° Juzgado Civil de Santiago condenó a la municipalidad por falta de servicio a pagar 51.938,04 UF. Pero no siempre ocurre así. Si el comprador pudo conocer la información antes de comprar, los tribunales pueden trasladarle la carga.
El precio y su forma de reajuste, el plazo con hitos verificables, las multas por atraso, las retenciones y garantías, el procedimiento para aprobar cambios de obra y el mecanismo para resolver controversias, sea arbitraje o tribunales ordinarios.
Depende del tribunal, del número de partes y de la prueba pericial. Un juicio ordinario en primera instancia suele tomar varios años. Ordenar la evidencia técnica desde el inicio reduce los tiempos muertos y fortalece la posición del demandante o del demandado.
Cuando el contrato contiene una cláusula arbitral, cuando la controversia es técnica y cuando las partes valoran la reserva. El arbitraje suele ser más rápido que un juicio ordinario, aunque tiene costos propios que conviene evaluar antes.
Cada semana sin resolver una observación es un costo que se acumula
Revise su operación antes de firmar, construir o demandar. En una primera reunión identificamos los riesgos del título, del permiso o del contrato y los pasos para resolverlos.
O lea nuestros análisis de derecho inmobiliario
Última actualización: septiembre de 2026